賃料増額請求請求を受けたけど、どのように対応していいかわからない。
賃料が諸事情の変化により客観的に不相当になったことです。賃料が不相当になったか否かの判断要素として、次のような事項が考慮されます。
賃料増減額請求の効果は、その意思表示が相手方に到達した時点で、効果が生じ、これによって、賃料は増額(減額)されます(その法的性質は形成権と解されています)。このように説明すると、賃貸人あるいは賃借人の一方的な意思表示によって、一方的に賃料が増額(減額)されてしまうのかと思われる方がいらっしゃるかもしれませんが、そういうわけではありません。当事者間に争いがある場合、賃料増減額の当否・範囲は、裁判所の裁判によって定められることになります。増減額は、必ずしも当事者の意思表示の内容によって定められるわけではなく、経済的事情の変動等を考慮要素として客観的に定められるのです。
また、賃料増減額請求の効果は、「将来に向かって」効果が生じます(借地借家法第32条1項。したがって、過去に遡って、賃料を増額したり、減額したりすることはできません。
前述のとおり、賃料増減額請求の意思表示は、相手方に到達した時点で「将来に向かって」効果が生じます。そこで、相手方に賃料増減額請求の意思表示をしたことを客観的に証明するため、配達証明付きの内容証明郵便によって通知するのが一般的です。また、増減額後の賃料額や、その根拠を明示してすべきです。
賃貸人が、賃借人から、賃料減額請求を受けた場合、当事者間に協議が整わない時は、賃貸人は、相当額を定める裁判が確定するまでは、自らが相当と認める額の賃料の支払い請求をすることができます。ただし、裁判が確定した場合において、既に支払いを受けた額が正当とされた額を超えるときは、その超過額に受領時から年1割の利息をつけて返還しなければなりません(同法第32条3項)。