建物賃貸借契約において、反社会的勢力に対する契約解除条項が現在一般化しておりますが、その契約条項の効力については、これまで判決例もなく、不明確な状況にありました。
この点に関し、平成27年3月27日に最高裁判所において、市営住宅の賃貸借契約に関し、市の条例で定められている反社条例に基づき、賃借人に対して賃貸借契約の解除を行ったことについて、最高裁判所が有効と認める判決が出されました。
市営住宅の賃貸借契約は、社会福祉目的も加味された契約であるため、通常の民事上の賃貸借契約とは同一の性質とは言い難い面もありますが、最高裁が賃貸借契約の反社条項の有効性を明確にしたことは極めて重要であると考えられますので、以下のとおり紹介致します。
(1)Aは、平成8年10月13日、死亡した。その法定相続人は、妻である被上告人のほか、子である上告人、B、C及びD(以下、この4名を「上告人ら」という)である。
そうすると、上記と異なる見解に立って本件口座の残金の分配額を算定し、被上告人が本件保管金を取得すべきであると判断して、被上告人の請求を認容すべきものとした原審の判断には、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は理由があり、原判決は破棄を免れない。そして、本件については、更に審理を尽くさせる必要があるから、本件を原審に差し戻すこととする。
上記の最高裁判決によれば、遺産分割が成立するまでは、賃料債権は各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得することとなりますので、もし、管理会社と共同相続人間で、相続発生後の賃料の送金方法を具体的に取り決めていなければ、管理会社は、法定相続分にしたがって分割した金額を、各相続人に支払う義務が発生することとなり、賃貸管理実務上は極めて煩雑な手続きを必要とされることとなります。
したがって、共同相続が発生した場合には、上記の煩雑な手続きを避けるために、遺産分割協議までは誰か一人を代表者として選任する作業を共同相続人間で行って頂くか、日頃から遺言書の作成や、共同相続発生後の口座を事前に指定する等の事前の準備が必要となると考えられます。
以上のとおり、不動産の賃貸管理において共同相続が発生することは日常良くあることであるため、その際の対応方法について、上記最高裁判決については十分留意しておく必要があると思います。