不動産の収益計算方法は「収益還元法」という手法があります。しかし、投資用物件を購入するときには、その物件からどのくらいの収益を得られるかを把握しておかなくてはいけません。その収益を加味した上でないと、儲かる投資物件かの判断ができないからです。
タイトルにある通り、収益計算方法は「収益還元法」という計算式を利用します。その計算式を説明する前に、基礎中の基礎ですが、表面利回りと実質利回りの違いを理解しておく必要があります。
実際に直接還元法を利用して計算してみましょう。たとえば、以下のような物件を収益還元法に基づき計算してみます。
この場合には、「純利益(180万円-40万円)÷還元利回り7%」の計算式になり、2,000万円が査定額になります。つまり、単純に計算して2,000万円であれば、自分の理想とした物件であるということです。
このように、収益計算をするときには、まずは表面利回りと実質利回りを知りましょう。その上で、直接還元とDCF法という、2種類の収益還元法の概要を知っておくと良いです。しかし、特にDCFは複雑なため、概要だけつかんでいれば問題ありません。概要さえつかんでおけば、不動産会社が提示したときに、理解が早くなります。それが結果的に「利益を出す物件の見極め」につながるのです。