「人口は減少する。高齢化していく。」と聞くと、暗いイメージを持ってしまう。そのイメージは、影響を受けやすそうな商業施設への投資を躊躇させる大きな要因となっている。人口構造の変化は商業施設運営の源泉となる消費支出にとってマイナスとなることは間違いない。ただし、変化による消費への影響を正確に見通すことができれば、漠然とした不安を抱くだけでなく、どのような施設であれば売上を維持できるのかを推し量ることができ、影響を読みづらい他のプロパティタイプよりも安定した収益を確保できるかもしれない。そこで本稿では人口構造の変化による品目別、購入地域別の消費支出への影響を概観し、消費の変化が商業施設に与える影響を見ていく。
消費の変化を見ていく前に、まずは人口構造の変化を確認する。国立社会保障・人口問題研究所の人口・世帯数の予測を見てみると、変化の特徴は大きく三つある。一つ目は人口減少、二つ目は高齢化、そして三つ目は単身世帯の増加である。
また、高齢化によって消費地が変化していくことが予想される。年齢帯別の購入地域を見てみると、二人以上世帯では年齢帯によって大きな差は見られないが、単身世帯では60歳以上の高齢者が他の年齢帯に比べて同じ市町村内で購入している比率が高く、より近場で消費を済ませる傾向があることがわかる。今後は高齢者の中でも特に単身世帯の高齢者が増加することが見込まれるため、購入地域が近接化していくことが予想される。
これまで見てきたとおり、人口減少・単身化および高齢化の影響の受けやすさの違いによって、比較的売上を維持しやすい品目と、維持しにくい品目に分かれていく。また高齢単身者の増加によって、消費者の行動範囲が狭まることが予想される。これを受けて商業施設を取り巻く環境も変化を迫られるであろう。
これまでは大規模な商業施設が次々と出店し、既存の小型店の売上を吸収する形で拡大していった。このような大型化の流れは人口動態の変化を受けて方向転換を迫られる可能性がある。多くのテナントを入れざるを得ない大型の商業施設はフルラインの店舗構成となるために、人口構造の変化によってマイナスの影響を受けにくいテナントだけで構成することは難しい。また大型になるほど広域での集客が必要であり、高齢単身者の増加によって消費者の行動範囲が狭まることで、商圏の縮小を余儀なくされ、集客に苦戦を強いられる場面も予想される。