目標とする月収を得られたらサラリーマンを引退して、自由な生活を手に入れる・・・
不動産投資を目指すからにはこのような夢や目標があるのではないだろうか?
ここでは、本やセミナーではなかなか教えてくれなかった、なぜサラリーマンを引退しても融資を受けて物件を購入し続けなければならないのかというテーマについてまとめていきたい。
逆に言うと、不動産の購入と売却を繰り返さなければ利益を最大化ができず、時には赤字(最悪のケース自己破産)になる可能性があるからだ。
注目してほしいのは、オレンジ色の線である。オレンジ色の線は売却までを考慮した、純粋なキャッシュフローである。
ここで言う純粋なキャッシュフローとは、年間のキャッシュフローと売却益から、税金や修繕費、諸経費など運用にかかわる全てのコストを差し引いた金額である。95%の稼働率を維持できたとしてシミュレーションをしている。
また、10~20年に一度の大規模修繕では数百万円から数千万円の費用がかかり、売却する場合でも築年数が古いほど価格は下がる。
その為、物件の保有期間中には利益が最大となる点と最少となる点が存在する。
では、9年後に売却をするのと19年後に売却をするのであればどちらが良いのであろうか?
不動産のライフサイクルを考えると、ざっくりと4つ(もしくは5つ)の段階に分けられると考える。
新築をする際は、新築プレミアと言って業者に多くの利益が乗った状態である。
新築の建物を建てるという事は、多くのコスト(業者に支払う費用や登録にかかる費用など)が乗った物件を購入するという事だ。
アパートやマンションの取り壊しには多額の費用がかかるので注意が必要だ。
その他にも入居者の立ち退き費用や、退去完了までの機会損失なども考慮をしなければならない。このように、建物の解体をする為には費用も時間も労力もかかるため、不動産投資においては儲からない期間である。
ちなみに、解体をしたあとは土地の固定資産税が上がるので注意が必要だ。
なぜならば、建物が建っている事によって受けられる固定資産税軽減措置が受けられなくなるからである。ここでは詳細を割愛する。
(倒壊の可能性があり国から「特定空家」に指定されている場合は、すでに軽減措置の除外対象として満額固定資産税を支払っているはずであり、建物を取り壊しても固定資産税が上がる事はない。)
築古物件の扱い方はこの他にもあるが、解体には費用・時間・労力がかかるという事は理解をしておく必要があると考える。
年々、屋上防水や外壁、室内設備は古くなってしまうため、適切な時期にリフォームをしなければ入居が決まりにくくなる。また、排水管、給湯器、エアコン等の突発的な故障もあるので注意が必要だ。10年から20年に一度は外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕を行う必要があるため、長期保有をする場合は計画的に修繕費用を貯金しておかなければ対応が出来なくなる。
長期的に見ると、不動産を持ち続けるにはリスクが伴い、見合ったリターンが期待できないケースがある。その為、利益の最大化をする為にも適切なタイミングで資産の組み替えをしていく必要があるのだ。
ただし、繰り上げ返済や規模の拡大により、早期に無借金状態にしたり、手元のキャッシュをぶ厚くしてリスクに耐えられる体制を作る事も可能ではある。重要なのは、そのようなリスクがある事を認識し、どのように対処をするのか計画をしておくという事だ。。
ここまでで、「利益の確定」と「持ち続ける事のリスク」という観点から資産の組み換えが必要であると記載してきた。もう一点、不動産投資で忘れてはいけない「デットクロス」についても記載をしたい。
サラリーマンの方であれば、額面と実際の支給額が異なる事をイメージしてもらえると分かりやすいだろう。
これが、減価償却しきった後(10年後以降)の場合だとどうなるのだろうか。
以上の事より、不動産投資(不動産賃貸業)は継続的に融資を受けて資産の組み替えをしていく必要があると考える。
今まで銀行員と会話をしてきた中で、私は5つのポイントがあると考える。
完結に言うと、銀行がお金を貸したくなる人(事業者)になるという事である。
融資を行うのは銀行だ。融資を行う為には、行内の審査基準があり、それをクリアしなければ実行はされない。「この人にはお金を貸したい!」そう思わせる事が全てなのである。
私自身も気になった、融資を受け続ける為に注意をしなければならない事はこちらでまとめている。
私は、サラリーマンであろうが個人事業主であろうが融資を受け続けて資産の組み替えを行っていく事が不動産投資で成功する為の秘訣ではないかと考える。
銀行から融資を受け続けるには、物件の選び方や使用する銀行、決算書の見せ方など緻密な戦略が必要である。不動産投資を始める前に、ぜひ自身の戦略を練って最高のスタートダッシュを切っていただければと思う。