楽待や健美家等の収益物件サイトをこまめにチェックする方もいるでしょうし、信頼している業者から回ってくる情報のみを見て判断される方もいるかと思います。
ただ、どちらにしても、提示されている価格が割高なのか割安なのかを把握することは重要です。
割高か割安かという判断をするためには多くの情報が必要ですし、何を基に割高か割安かを判断すれば良いかということも曖昧な方が多いと思います。
そこでお勧めしているのが、表面利回りの分母になっている年間家賃収入の適正性を見抜く手法です。今回はその手法及び考え方を中心にお伝えしたいと思います。
この数値を建物延べ床面積で割ると、建物全体の延床面積に対するあたりの家賃収入を算出することができ、明らかに計算の根拠になっている家賃収入の数値が高い場合、もしくは低い場合は分かります。
しかし、厳密には賃貸として貸し出すことができる賃貸可能面積で想定家賃収入を割る方がより正確な判断を下すことが出来ます。
この建物全体の延べ床面積に対する賃貸可能面積の割合をレンタブル比と呼んでいます。
このレンタブル比は高ければ高い方が良いという訳ではなく、低すぎても収益性が低くなってしまうので、建築会社や使用用途によって適正割合の判断は異なるのですが、一般的には80%程度と言われています。この80%という数値は不動産業者がみなしで計算する時は良く使っているという数値です。
例えば、都内では5億円以下の収益物件で、1部屋当たりの平均賃貸可能面積が30を超えるような物件はあまり見たことがありません。つまり、ワンルームや1K、1DKが多いということです。
そして、想定年間家賃収入を12で割り、1か月家賃収入を求め、それを賃貸可能面積で割ると、あたりの家賃を算定することができます。
しかし、あたりの家賃が高い物件が、あたりの家賃が低い物件よりも優れているということにはならないことにご注意下さい。
それを調べるためにSUUMO等の賃貸物件募集サイトが参考になります。
ただし、あたりの家賃が低くなっている原因は調査する必要があります。
その原因となっていることを自分で改善・管理できるのであれば、購入すべきですし、そうでないのであれば、購入した後に結果的にキャッシュが残らないということになりかねないので、物件購入を再検討するようにしましょう。
従って、自分で算定する癖をつけ、家賃収入の適正性を見極め、物件を出来る限り割安で購入するようにしましょう。