※実際の立ち退きはそう簡単にはいきません。なぜなら、不動産賃貸借の場合「信頼関係破壊の法理」が働くからです。ここでは立退き問題の詳細については割愛しますが、「信頼関係破壊の法理」につきましては、こちらの記事をご参照下さい。
事例で、家賃を滞納している賃借人Aは、甲建物の賃貸借契約における賃料支払い債務を遅滞している、つまり履行遅滞に陥っています。履行遅滞に陥っている者に対して、相手方は、相当の期間を定めた上で催告し、期間内に履行がされない場合は、契約の解除ができます。
以上のことから考えると、賃貸人Bは、賃借人・転貸人Aの滞納家賃の問題とはいえ、転借人Cに対しても、支払いの催告をする必要があるのではないでしょうか?
そんなこともないのです。なぜなら、民法613条の規定による賃貸人から転借人への直接の賃料請求権は、権利であって義務ではありません。ですので、Aの家賃滞納に伴うBA間の賃貸借契約の解除について、賃貸人Bは、あらかじめ転借人Cに対しても、催告をする義務はないのです。
従いまして、もし転借人として転貸借契約をする際は、転貸人の信用性をしっかりと確かめた上で、契約するのが良いでしょう。
さて、この事例で、BA間の賃貸借契約が解除されたことにより、AC間の転貸借契約はどうなるのでしょうか?
これにはちゃんとした理屈があります。別に試験問題で問うために、そのようになっている訳ではありません。その理屈はこうです。
このような理屈になります。なんだか、わかるようなわからないような、そんな理屈ですよね(笑)。ただ、これは判例で結論づけられていることですので、納得の如何に関わらず「こうなっているんだ」と、強引に頭に入れておいて頂ければと存じます。
さて、問題はここからです。家賃滞納による賃貸借契約の「法定解除」の場合は、賃貸人は転借人への催告は必要ありません。転借人をシカトして、賃貸借契約を解除できます(詳しくはこちらの記事へ)。転借人は、賃貸人から「その転借している不動産から出てけ!」と言われれば、もはやどうすることもできません。
それでは、今回の事例で、BA間の賃貸借契約は合意解除されましたが、この場合の転借人Cは、一体どうなるのでしょうか?
結論。BA間の賃貸借契約の合意解除は、転借人Cに対抗できません。従いまして、転借人Cは「甲建物はワタシが転借しているのだ!」と主張して、堂々と甲建物を使用し続けることができます。