En colocation, quelles sont les différences avec un bail de location classique ?
Une colocation est une location par plusieurs locataires d'un même logement qui constitue leur résidence principale. Il en résulte que le bailleur doit respecter les mêmes obligations prévues par la loi que lors d'une location unique, tout comme les colocataires doivent suivre les mêmes règles qu'un locataire seul.
Le bailleur dispose cependant de droits spécifiques propres au contrat de colocation, il peut notamment :
- refuser de louer son logement en colocation ;
- exiger l'insertion d'une clause de solidarité dans le bail ;
- exiger que chaque colocataire présente une caution solidaire ;
- à la suite du départ de l'un des colocataires, refuser le colocataire proposé par les colocataires encore en place, ou de proposer une réduction du loyer.
Bail et clause de solidarité ou baux multiples : comment louer un appartement ou une maison ?
Concernant le bail, il existe deux types de colocation :
- la colocation à bail unique : chacun des colocataires signe un seul et même bail commun à tous dans lequel figure une clause de solidarité et d'indivisibilité. Avec cette clause, chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité de toute somme due, jusqu'à l'expiration du bail en cours.
- la colocation à baux multiples : chaque colocataire dispose d'un bail individuel et indépendant des baux conclus par ses colocataires.
Comment est régie la répartition des frais ?
Dans la colocation à bail unique, la répartition du loyer s'effectue d'un commun accord entre les colocataires. La caution d'un colocataire s'engage, en principe, pour le montant du loyer mentionné au bail unique.
Dans la colocation à baux multiples, chaque colocataire est redevable de sa « quote-part » du loyer et de ses accessoires, conformément au bail qu'il a conclu. Quel que soit le type de contrat de colocation, l'administration fiscale ne répartit pas le montant de la taxe d'habitation, mais établit un seul avis d'imposition, qui comporte au maximum deux redevables. Le fisc peut ainsi solliciter le paiement indistinctement auprès de l'un ou l'autre des redevables. Les modalités de répartition du paiement de la taxe d'habitation entre occupants relèvent donc de la sphère privée.Contrat : comment faire quand un colocataire part ?
Dans l'hypothèse d'une colocation à bail unique, le congé d'un des locataires ne met pas fin au contrat. Il se poursuit avec les colocataires restants, mais ils doivent donc continuer à assurer le paiement du loyer en totalité. En général, un nouveau colocataire vient donc remplacer celui qui part, avec l'accord du bailleur.
Le colocataire qui souhaite quitter le logement doit adresser son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception et respecter un délai de préavis (3 mois en location vide sauf pour des cas précis, et 1 mois en location meublée). Cependant, il reste tenu au paiement du loyer si le contrat comporte une clause de solidarité et ce, jusqu'à 6 mois après son départ, sauf si l'arrivée d'un nouveau colocataire prévoit de le libérer de son obligation.
Par ailleurs, le bailleur peut garder la part de dépôt de garantie du locataire sortant jusqu'à la fin du bail. Le colocataire sortant doit donc trouver un accord avec les autres occupants pour récupérer sa part. Dans l'hypothèse d'une colocation à baux multiples, chaque bail est traité individuellement. Le congé de l'un des colocataires met fin à son contrat. Il ne subsiste, à la fin de son préavis, aucun engagement envers les autres colocataires qui demeurent dans le logement. Le colocataire partant peut donc immédiatement récupérer son dépôt de garantie.