La dación en pago se
aplica en otros países del mundo, pero no todo es tan sencillo como entregar la
llave en el banco
Con más de 375.000
desahucios ejecutados desde que comenzó la crisis en 2007 y con una
media actual que supera
los 500 al día, muchas son las voces que se alzan pidiendo una solución
urgente a la dramática situación que viven miles de familias en
nuestro país.
El alquiler social y la dación en pago
son las dos alternativas que con más fuerza se han escuchado en los últimos
meses. Asimismo, diversos colectivos
como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca están recogiendo firmas para
conseguir presentar en el Congreso de los Diputados una
Iniciativa Legislativa Popular que obligue a los diputados a tratar esta
problemática que, cada vez, afecta a más personas. Los grupos que defienden la
dación en pago como medida estelar, es decir, la condonación de la deuda con la
entrega del inmueble, aseguran que es la medida que se aplica en toda Europa y
Estados Unidos. Sin embargo, ¿es todo tan sencillo?
Sin duda, lo que habría que intentar hacer es copiar las fórmulas que
funcionan en otros lugares, algo que todavía no se ha hecho en nuestro país.
Por ahora, el Gobierno de Mariano Rajoy solo ha aprobado un Código de Buenas Prácticas donde se pide
a los bancos que flexibilicen la negociación con las familias
afectadas. Además, hace apenas una semana, el Ejecutivo aprobó a su vez el
desahucio express para aquellos inquilinos que no paguen el alquiler. Con
diez días de retraso ya podrán ser puestos en la calle.
Por otro lado, lo que existe en otros países de la Unión Europea, más que
la dación en pago como tal, es una serie de fórmulas para solucionar los
problemas a los que se enfrentan actualmente las familias que no pueden seguir
pagando sus cuotas hipotecarias para superar la situación de insolvencia. La
gran diferencia respecto a nuestro país es que, si bien en el resto de Europa
al firmar una hipoteca también contraes una deuda personal de obligatorio
cumplimiento, en ningún caso, excepto aquí, el banco tiene la
posibilidad de quedarse con la vivienda por el 60% de su valor en caso de
impago, si es su vivienda habitual, un 50% si no lo es, según la última reforma aprobada en octubre
del pasado año.
Aunque en España la dación en pago está contemplada legalmente como
opción para que cubra la deuda hipotecaria, lo cierto es que prácticamente
nunca se concede una hipoteca con este tipo de garantía. En los casos de
impago, lo más común es que se embargue la vivienda, posteriormente se subaste
y si no acude nadie a la subasta, que es lo que suele ocurrir, el banco se
quede la vivienda por un 60% (o 50% según el caso) de su valor de tasación.
Además de que si este precio no cubre la deuda pendiente, el banco puede
embargar otros bienes al hipotecado o incluso su sueldo.
Sin embargo, no es cierto que en el resto de Europa o en Estados Unidos
todo sea tan sencillo como ir al banco y entregar las llaves para acabar con la
deuda. En Francia, por ejemplo, la Ley Neiertz, de 1989, faculta por vía
ejecutiva la imposición de condiciones de negociación entre entidades bancarias
y particulares. Posteriormente, en 2003, la Ley de segunda oportunidad,
prevé la condonación judicial de las deudas de personas físicas mediante la
liquidación de patrimonio. Según marca esta ley, existe una comisión
independiente que estudia de manera individual, objetiva y neutral, el caso de
cada familia o persona que no puede hacer frente a la deuda hipotecaria. Este
servicio de mediación decide si perdona la deuda mediante la dación en pago, si
aplaza el pago o cualquier otra solución que satisfaga a ambas partes,
estudiando siempre cada caso de forma personalizada.
En el caso de Alemania y Portugal se
contempla un proceso de negociación que puede conducir a la condonación parcial
de la deuda cuando se trata de deudores de buena fe, es decir, los que quieren pagar la
deuda, pero no pueden. Son todos esos deudores que no pueden afrontar el pago
porque han perdido su empleo, porque han dejado de cobrar prestaciones sociales…
pero que acabarán pagando si se les concede el tiempo suficiente y se les
otorgan facilidades. Esta medida es la más cercana a la que pide la Plataforma
de Afectados por la Hipoteca en España pues, según explican, lo que no parece
‘muy acorde’ a un Estado social y democrático de derecho es que la persona que
de forma involuntaria deviene insolvente, además de perder su única vivienda,
se quede con una deuda astronómica originada como producto de un descalabro
financiero del que no es responsable.
Por tanto, la figura más acorde sería la adopción por parte del
ordenamiento jurídico español de la dación en pago integrada bajo una forma de
imperativo legal y tutelada por la autoridad judicial. Una transacción que
se llevaría a cabo tras estudiar casos ya mencionados como la buena fe del
deudor, una causa justa que haga imposible el pago de la deuda (pérdida de
empleo, enfermedad, divorcio…) y que la vivienda en cuestión sea la vivienda
habitual y única del afectado.
Por último, está el caso de Estados Unidos, donde basta la entrega de la
vivienda como pago total de la hipoteca, siempre que el deudor no la pueda
afrontar. No cabe duda de que Estados Unidos es un país más liberal y
menos social que los de la vieja Europa, sin embargo, aquí no basta con la
devolución de la vivienda para cubrir la deuda hipotecaria. Pero, ¿es tan
sencillo como ir al banco y entregar las llaves?
Parece que no. Primero, todo depende del estado donde se viva. En algunos,
el banco toma posesión de la vivienda por dación en pago, pero en otros por
ejecución hipotecaria, tal y como ocurre en España. Si la reventa o la subasta
de la casa no cubren la totalidad de la deuda, se procede igualmente a otros
embargos. Aun así, es cierto que el banco perdona la deuda si considera
que es prácticamente imposible que, por su situación económica, el deudor pueda
afrontar ese pago. Aun así, el deudor estará varios años en una lista de
morosos, por lo que le resultará muy complicado acceder a cualquier tipo de
crédito, algo vital en Estados Unidos, ya que hay menor oferta de servicios
públicos que en Europa.
Mención aparte merecen los casos de Canadá o Italia. A pesar de estar tan
cerca de Estados Unidos, el país norteamericano no se vio contagiado por la
crisis de las hipotecas subprime gracias a la figura del
seguro de crédito. Sus bancos han continuado dando crédito durante todos estos
años de crisis a familias y empresas y las tasas de morosidad se mantienen en
niveles del 0,5%. Esto se consigue gracias a que el riesgo se cubre con
un garante (una aseguradora de crédito hipotecario) que actúa de vigilante de
ese riesgo.
Por su parte, en Italia el sistema es parecido. Las aseguradoras
cubren a las familias que solicitan hipotecas de alto riesgo para que el banco
no ponga demasiados problemas a la hora de conceder la hipoteca. Estas
compañías de seguros vigilan cómo hacer frente a sus cuotas el comprador de la
casa y, en cuanto detecta algún problema, insta al banco a renegociar la
hipoteca. Si al final debe ejecutarse el desahucio por impago, la compañía de
seguros paga al banco la operación como si fuera un siniestro y el titular del
inmueble, aunque pierde el piso, no debe seguir pagando porque ya responde el
seguro por él.