lunes, 4 de enero de 2016
Viviendas en construcción, más garantías para los compradores: el Tribunal Supremo fija doctrina en la Sentencia de 21 de diciembre de 2015 (STS 5263/2015, recurso número 2470/2012).
Poco
sentido tendría haber establecido doctrina interpretativa el 21 de
diciembre de 2016 respecto de una ley que, habiendo estado vigente
casi cincuenta años, tenía su derogación fijada para 11 días
después, el 1 de enero de 2016.
Lo
que el artículo primero de Ley 57/19681,
ahora derogada, establecía como obligación de los promotores de
viviendas en construcción que pretendieran ir percibiendo cantidades
a cuenta de los compradores respecto a la apertura de una cuenta
especial seguirá siendo una obligación vigente en nuestro
ordenamiento por la incorporación del tenor del texto derogado a una
Ley vigente, la Ley de Ordenación de la Edificación2.
Entendemos
por tanto en buena lógica que la doctrina que acaba de fijar el
Tribunal Supremo al respecto de la Ley 57/1968, ya derogada, servirá
para interpretar la disposición adicional primera de la Ley 38/1999,
y por ello creemos que la Sentencia a la que dedicamos esta reseña
es muy relevante.
Vayamos
al grano. La Sentencia está disponible en el siguiente enlace:
Sentencia
del Tribunal Supremo (5263/2015) de 21 de diciembre de 2015.
El
estudio de la misma presenta interés procesal y, cómo no,
sustantivo. En cuanto a lo primero, el comprador de una vivienda en
construcción que obtiene una resolución contractual por
incumplimiento (del plazo o cualquier otro) se beneficiará de la
existencia de una legitimación pasiva de quien no es parte en el
contrato pero sí solvente: la entidad financiera con quien la
promotora suscribió un préstamo hipotecario para financiar la
edificación que no llegó a buen término y en la que solo se abrió
una cuenta bancaria. Si en Primera Instancia hubo condena de la
entidad financiera, la Audiencia Provincial la revocó.
La
entidad bancaria alegó desde el inicio (fue demandada en el mismo
proceso en el que se solicitaba la declaración de finalización de
contrato por incumplimiento)
su falta de legitimación pasiva por no ser parte en el contrato.
Las
objeciones a la admisibilidad del recurso de casación señaladas por
el Ministerio Fiscal (que intervenía por haberse acumulado una
acción de tutela civil de Derecho Fundamental que fue desestimada)
las rechaza el Alto Tribunal, entre otras declaraciones, con la
siguiente:
“...cualesquiera
dudas sobre la admisibilidad (…) quedan disipadas por la nitidez de
la cuestión jurídica planteada en el recurso, que no es otra que
la responsabilidad de la entidad de crédito codemandada, frente a
la compradora demandante, por no haber exigido a la promotora la
garantía regulada en la Ley 57/1968 antes de admitir ingresos de
los compradores de viviendas de la promoción en la única cuenta
de la promotora abierta en dicha entidad de crédito.”
Hemos
entrado, es claro, en el meollo sustantivo del litigio. Leamos
directamente del Tribunal Supremo lo que es sustancial en la
explicación de la construcción de la doctrina:
“Se
trata, en definitiva, de determinar el alcance de la expresión «
bajo su responsabilidad » cuando, como en este caso, las cantidades
anticipadas no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la
única que el promotor tenía en la entidad de crédito
codemandada. La jurisprudencia de esta Sala sobre la
Ley 57/1968, conformada sobre todo a raíz de las situaciones
creadas por la crisis económica y financiera (promotores en
concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no
iban a recibir las viviendas), está presidida por el rigor con el
que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los
compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la
Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los
consumidores y usuarios) - STS, de Pleno, de 20 de enero de 2015
(recurso no 196/2013). Más en particular, por lo que se refiere a
la cuenta especial en la que han de « depositarse » las cantidades
anticipadas, la sentencia de 16 de enero de 2015, también de Pleno
(recurso no 2336/2013 ), distingue, a efectos de la responsabilidad a
que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968, entre la entidad que
concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía
hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades
anticipadas, que es la que debe responder frente al comprador; la
sentencia de 13 de enero de 2015, asimismo de Pleno (recurso no
2300/2012 ), declara que « el hecho de no haber ingresado el
comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye
la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se impone
al vendedor »; y la sentencia de 30 de abril de 2015 , igualmente de
Pleno y sobre un recurso contra sentencia precisamente de la
Audiencia Provincial de Burgos (recurso no 520/2013 ), es decir de la
misma cuyo criterio se invoca en el presente recurso, resuelve que la
Caja de Ahorros avalista debía responder frente a los
cooperativistas de viviendas no solo de los pagos anticipados
ingresados en la cuenta especial, como se decía en el aval, sino
también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en
la misma entidad. Pues bien, la aplicación de la línea
inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso
determina que proceda su estimación, porque la « responsabilidad »
que el art. 1-2a de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito
desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre
comprador y vendedor...”
Y
tras ello, y con estimación del recurso y casación de la Sentencia
recurrida, se fija la doctrina jurisprudencial:
Fijar
la siguiente doctrina jurisprudencial: «En las compraventas de
viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que
admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin
exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente
garantía responderán frente a los compradores por el total de las
cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta
o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».
La
Sentencia representa un evidente paso más en la protección de lo
consumidores, en este caso, de viviendas en construcción, al que se
llega tras una serie de precedentes previos que han merecido la
publicación de una serie de magníficos estudios,
artículos
y notas
de prensa cuya lectura recomendamos para tener presente toda la
serie de criterios que quedan establecidos en nuestra práctica
diaria.
1
Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas
en la construcción y venta de viviendas. El artículo 1, condición
segunda, establecía como obligación de los promotores el percibir
las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una
Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse
en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de
fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá
disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las
viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad
bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la
garantía a que se refiere la condición anterior.
2
La Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de
noviembre, de Ordenación de la Edificación, establece, en esencia,
lo mismo que establecía la Ley 57/1968, de 27 de julio. De manos de
la infame técnica legislativa a la que se nos va acostumbrando
(casi inabordable a pesar de los medios técnicos actuales) se llega
a la situación actual tras el siguiente proceder: la propia LOE,
del año 1999, es modificada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de
ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras
y reaseguradoras. La modificación consiste en introducir en la LOE
(en una disposición adicional, la primera) la misma regulación
preexistente en la norma de 1968 (en esencia, repetimos) a la vez
que se deja sin efecto la vigencia de la norma copiada (mediante una
disposición derogatoria, la tercera, letra a).
Por una ciencia y tecnología alimentarias en favor de la inocuidad plena: unas notas desde el Derecho
El Portal Pólemos de la Pontificia Universidad Católica del Perú me hace e honor de publicar mi articulo Por una ciencia y tecnología alim...
-
La aportación extemporánea de documentos y la alegación de hechos nuevos o de nueva noticia: opción procesal y aspectos destacables (I).Introducción Si por concepto es aparentemente asequible definir las diferencias entre ambas instituciones procesales, la práctica reve...
-