Cuando uno piensa en España lo que primero se le viene a la cabeza es la palabra ascensor, ¿o puede que no?. Pues bien, lo cierto es que razones no faltan. Como se puede observar en el siguiente gráfico, el número de ascensores por cada mil habitantes es clara y comparativamente más alto en España que en el resto de países estudiados.
La alta propensión a vivir en pisos podría ser vista a simple vista como la causa más lógica. En 2012, aproximadamente el 65% de la población residía en pisos o apartamentos, porcentaje claramente superior al 46% de la media europea y sólo comparable a países como Letonia o Estonia.
Sin embargo, es importante tener en cuenta otros factores, como la mayor predisposición de los españoles a vivir en régimen de propiedad, tal y como se deduce del siguiente grafico. Sólo Irlanda parece aproximarse al ratio español, si bien hay que tener en cuenta que sólo un 5% de irlandeses reside en pisos.
Ahora bien, dicha predisposición no responde necesariamente a ningún tipo de tradición cultural, como se suele argumentar. Tanto es así que a la altura de mediados del decenio 1950-1960, menos de la mitad de la población vivía en régimen de propiedad. Proporción que se incrementaría hasta el 80% a lo largo de la segunda mitad del siglo XX.
¿Cómo ha sido eso posible? La respuesta se encuentra en gran medida en una serie de factores de tipo político que tienen su origen en el régimen franquista. En primer lugar, es importante subrayar los devastadores y duraderos efectos que toda guerra suele tener en el parque de viviendas y que, en ese sentido, la guerra civil española no fué una excepción. Por otro lado, antes incluso de haber comenzado las hostilidades, España había experimentado importantes flujos migratorios del campo a la ciudad. Fenómeno que se reanudaría una vez finalizada la guerra civil y que acabaría por agudizar aún más la escasez de viviendas urbanas.
Mientras tanto, el régimen de Franco, en un intento por mejorar su apoyo popular, llevó a cabo fuertes regulaciones en las políticas de alquiler a partir de la Ley de arrendamientos urbanos de 1946. Así lo describía el economista del banco central Juan Mora-Sanguinetti en 2011:
“Las intervenciones fueron severas. La protección del inquilino en contra del desalojo fué entonces ilimitada. Incluso parientes cercanos del inquilino podían sucederle como nuevos inquilinos con la misma vivienda y bajo las mismas condiciones. Con relación a los costes de alquiler, la ley establecía incrementos fijos y únicos en el pago del alquiler para pisos que habían sido arrendados antes de 1939, así como la congelación de las rentas de los nuevos contratos.”
La alta regulación del sector dificultaba a los propietarios la obtención de beneficios, lo que acabaría desincentivando tanto el mantenimiento de viviendas como la construcción de otras nuevas. En consecuencia, la calidad de las mismas se deterioró notablemente y la oferta de nueva construcción continuó escaseando.
En los años cincuenta, el gobierno reconoció la necesidad de cambiar de postura. “Queremos un país de propietarios, no de proletarios”, había dicho el ministro de vivienda de Franco en el año 1957.
En este contexto, el gobierno incentivó a los propietarios para que vendiesen sus propiedades a un bajo precio. Las ventas se dispararon siguiendo la ley sobre propiedad horizontal. Lo que en América se había llamado condominium. Así lo escribieron la economista Anna Cabré y Juan Antonio en 2004:
“La ley creó una base legal para la inversión masiva en nuevas construcciones que serían vendidas como pisos y apartamentos individuales. Los movimientos migratorios hacia la ciudad, el crecimiento del empleo, la práctica ausencia de normas y ordenación del suelo y la desorbitada inflacción hicieron el resto. Los nuevos residentes procedentes del rural se trajeron sus ahorros y los invirtieron en “ladrillo”. Las familias de jóvenes parejas pudieron comprar baratos y pequeños pisos en las nuevas áreas residenciales. Las familias de matrimonios de edad media dejaron los centros históricos y mejoraron su nivel de vida por medio de la adquisición de nuevos y mejores pisos. Igualmente, la estabilidad laboral y salarial ayudaron a pagar las hipotecas. En cuestión de años, ser propietario de una vivienda se había convertido en el objetivo de la mayoría de los españoles”.
Cabe destacar que Reino Unido también llevó a cabo un programa similar durante los años de Margareta Thatcher. El objetivo no era otro que convertir en dueños a los inquilinos de las decrépitas viviendas sociales de propiedad estatal. Pero esto, no obsante , no condujo a que la mayoría de los británicos residiesen en pisos – ver el segundo gráfico más arriba.
Por otro lado, para entender las particularidades del mercado español de la vivienda es necesario detenerse por un segundo en la política económica del régimen de Franco en términos generales. Durante las dos primeras décadas posteriores a la guerra civil Franco intentó gobernar el país como si de una entidad económica independiente se tratase, es decir, cerrado al comercio – una autarquía. En un sistema de estas características y dominado por el gobierno, el uso de la tierra agrícola era de suma importancia. Por este y otros motivos el crecimiento de las ciudades fué de alguna manera cercado por parte de los planificadores urbanos con el fin de preservar el uso agrícola de las tierras situadas en la proximidades de la ciudad. En consecuencia, “En España se ha favorecido una urbanización compacta y densa”, tal y como Módenes, profesor de geografía humana de la Universidad Autónoma de Barcelona, hizo saber a Quartz por medio de un correo electrónico.
La planificación “de arriba hacia abajo” dio lugar a un tipo de construcción urbana con una densidad relativamente alta y, a menudo, efectuada por empresas políticamente bien situadas durante el boom de la construcción que tuvo lugar desde la década de los sesenta hasta el final de los setenta.
“Las urbanizaciones y complejos residenciales con más de 1.0000 viviendas fueron el modelo dominante” escribió en 2004 el académico de Harvard Eric Belsky y su colega Nicolas Retsinas en un artículo sobre el mercado español de la vivienda. Dichas urbanizaciones vendrían a substituir muchos de los barrios de chabolas que se desarrollaron cerca de ciudades como Barcelona y Madrid a finales de 1940 y principios de 1950.
Y así es como nace la ciudad moderna española. Por lo tanto, y dado su origen autocrático, resulta difícil sostener que los españoles hayan escogido vivir en pisos o apartamentos desde un punto de vista histórico. Si bien, todo parece indicar que dicha opción sigue siendo vista como la más conveniente a día de hoy. Los españoles no gastan más que la media en vivienda – aproximadamente el 20% de su renta disponible- mientras que el 94% dice estar satisfecho con el lugar donde reside actualmente, uno de los ratios más altos en la OCDE y muy por encima del 87% de media.
De hecho, algunos argumentan que los españoles podrían estar, si es que lo están algo, demasiado cómodos permaneciendo en sus actuales casas, ya que, el alto procentaje de propietarios de vivienda tiene como contrapunto una baja mobilidad laboral. Esto, sumado a otros factores, podría estar condiconando el acceso a determinados puestos de trabajo no circunscritos al área de residencia. Y eso, en definitiva, estaría afectando aún más a la maltrecha economía española.