La nueva ley de alquileres rompe con el enfoque tradicional que ha disociado el rol del Estado del funcionamiento de los mercados inmobiliarios, y coloca a los 9 millones de inquilinos de todo el país en un lugar más favorable. Un parate a un usufructo histórico que puede devenir en oportunidad para avanzar hacia un Plan Integral de Viviendas que resuelva estructuralmente la problemática habitacional de la Argentina.
Por Alejandro Benítez
La política de acceso a la vivienda en Argentina ha estado atravesada históricamente por la disputa entre dos concepciones opuestas: la que la entiende como una mercancía y la que la piensa como un derecho, un debate en el que subyace, en definitiva, si el hábitat es regulado por el Estado en beneficio de las mayorías populares o por el mercado y sus intereses mezquinos, en favor de una minoría que concentra la riqueza.
Las políticas públicas deben estar orientadas a cumplir un rol central para el desarrollo de la sociedad, contemplando las demandas de lxs ciudadanxs, en este caso, el acceso a la vivienda. Particularmente en lo que refiere a las políticas de alquileres es imprescindible que el Estado medie las relaciones desiguales entre las cámaras inmobiliarias, los locadores y los ciudadanxs, propiciando un cambio de paradigma que mejore las condiciones para el acceso a la vivienda digna, uno de los problemas centrales en la Argentina y en América Latina como consecuencia de más de 40 años de hegemonía del neoliberalismo financiero que ha subsumido al hábitat en la lógica del mercado y la especulación, haciendo inalcanzable su acceso.
Un reflejo de esta desigualdad social son los datos del Consenso Nacional para un Hábitat mejor (2017) que sostienen que las dificultades de acceso a un hábitat digno afectan gravemente a vastos sectores de la población, y muy especialmente a los de medios y bajos ingresos, teniendo además impactos diferenciales en mujeres, niños y niñas. El hábitat digno se constituye a partir del acceso universal a la tierra y la vivienda junto a las infraestructuras básicas, los equipamientos sociales, los servicios y los espacios de trabajo y producción en un marco de respeto de los componentes culturales y simbólicos de la población y de la preservación ambiental, según las particularidades propias del medio urbano y rural.
Es imprescindible que el Estado medie las relaciones desiguales entre las cámaras inmobiliarias, los locadores y los ciudadanxs, propiciando un cambio de paradigma que mejore las condiciones para el acceso a la vivienda digna, uno de los problemas centrales en la Argentina y en América Latina.
Entre 2003 y 2015 se desarrollaron en Argentina algunas experiencias con el objetivo de atender la problemática habitacional como el Plan Federal de Viviendas y el Plan PROCREAR, políticas públicas que lamentablemente fueron desarticuladas y devastadas durante los últimos cuatro años de gobierno de la alianza Cambiemos.
En la historia de nuestro país, el desarrollo urbano ha estado regido por las pautas impuestas por el mercado inmobiliario, basadas en un continuo proceso de concentración de la tierra en manos de unos pocos grupos económicos que ha tenido como efectos contraproducentes el desplazamiento de poblaciones hacia lugares suburbanos, periferias, y la conformación de barrios populares con dificultades para acceso a los servicios básicos. Esta concepción del hábitat alimenta las expectativas de renta especulativa y, con ello, eleva continuamente los precios del suelo, dando lugar a estrategias colectivas como respuesta a ese proceso, como ser las tomas de tierra, que se traducen en la informalidad e irregularidad del acceso, o en el mejor en los casos lleva a los sectores que cuentan con mejores condiciones económicas a alquilar una vivienda, aunque teniendo que negociar en un escenario totalmente desfavorable frente a las cámara inmobiliarias. Es en este contexto en el que se enmarca la nueva Ley de Alquileres sancionada por el Congreso Nacional.
Nueva Ley de Alquileres, una oportunidad histórica
La política de ampliación de derechos en Argentina se vio enriquecida el pasado 11 de junio de 2020, cuando el Senado de la Nación aprobó la Ley de Alquileres, dando un paso significativo hacia el derecho al acceso a la vivienda.
Entre los puntos sobresalientes de la ley se destaca el índice para la actualización anual de los precios, que estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables, y será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central, así como también la modificación de la duración de los contratos, que pasa de dos a tres años de duración. La ley también propone la creación del Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad, entre otros puntos que favorecen claramente al locador sobre el mercado inmobiliario.
La nueva ley tiende a aliviar la situación de 9 millones de inquilinos de todo el país que tienen cientos de conflictos a la hora de acceder a un alquiler y/o vivienda, lo que significa un progreso en materia de derechos y un avance más hacia la justicia social. En Argentina uno de cada 6 hogares es alquilado según Federico González Rouco, especialista en la temática de vivienda, mientras que “hay un déficit habitacional de 3,4 millones de viviendas”, tal como sostiene la ministra de Desarrollo Habitacional María Eugenia Bielsa.
La nueva ley tiende a aliviar la situación de 9 millones de inquilinos de todo el país que tienen cientos de conflictos a la hora de acceder a un alquiler y/o vivienda, lo que significa un progreso en materia de derechos y un avance más hacia la justicia social.
En consonancia con esto, el Consenso Nacional para un Hábitat Mejor plantea que el alquiler residencial es la forma de tenencia que más creció en el país: entre 2001 y 2010 pasó del 11 al 16% de los hogares, registrando cifras del 25 al 30% en las grandes ciudades. En forma paralela, un número importante de familias no pudieron acceder al alquiler por las rígidas limitaciones que este sistema impone, que son agravadas por las fuertes desigualdades y abusos en las relaciones entre propietarios e inquilinos, tanto en el mercado formal como en el informal. De esta manera, la nueva ley pretende regular y/o mediar estas relaciones desiguales que vienen dándose a lo largo de la historia de nuestro país.
La Ley de Alquileres fue aprobada con 41 votos a favor a pesar de la ausencia del bloque de Juntos por el Cambio, que fieles a sus principios y convicciones pro-mercado sostuvieron que la inclusión del abordaje de los alquileres era no vinculante con el contexto de pandemia por Covid-19, explicitando sus intenciones de que los alquileres continúen siendo administrados por las “leyes” del libre juego de la oferta y la demanda.
El derecho al acceso a una vivienda digna es fundamental para un modelo de desarrollo justo y equitativo, donde nos miremos con perspectiva de derechos humanos; un modelo que conlleva de manera inherente el acceso universal a la vivienda y de la tierra, que es el punto de partida de otros derechos imprescindibles como la salud, el trabajo y la educación.
Hacia dónde vamos
Las políticas territoriales ejecutadas en gran parte de las provincias y ciudades argentinas son fragmentarias, fuertemente tecnocráticas y se encuentran divorciadas tanto de la estructura social como de los procesos socioespaciales reales que deben conducir, tal como lo plantea el Consenso Nacional de un Hábitat Mejor. Frente a ello, las políticas de vivienda deben articularse con las de gestión territorial a partir de una visión integral de las problemáticas y de las estrategias de acción.
Esta nueva ley de alquileres tiene como objetivo modificar el enfoque tradicional que disocia la acción pública del funcionamiento de los mercados inmobiliarios, garantizando con eficacia la defensa de los derechos y los intereses colectivos.
El escenario actual y el proyecto político vigente en nuestro país constituye una oportunidad histórica para avanzar hacia un Plan integral de Viviendas que permita resolver de forma estructural esta problemática social que afecta a millones de argentinos.
Esta nueva ley de alquileres tiene como objetivo modificar el enfoque tradicional que disocia la acción pública del funcionamiento de los mercados inmobiliarios, garantizando con eficacia la defensa de los derechos y los intereses colectivos.
Otra alternativa estratégica es la necesaria recuperación y nacionalización del Banco Hipotecario -privatizado en la década del 90- organismo clave para resolver el problema habitacional a través de créditos accesibles a los trabajadores para la construcción y/o remodelación de su vivienda, lo que además se traducirá en un dinamizador de la producción que promueva la construcción y fortalezca el mercado interno.
Asimismo, es imperiorso articular las políticas urbanas y habitacionales con las políticas de tributación de la tierra, como así también buscar los mecanismos para la recuperación y distribución de las rentas del suelo que permitan producir tierra urbana equipada y bien localizada para eliminar las desigualdades urbanas, a fin de fortalecer las políticas públicas de regulación urbana y realizar transformaciones profundas a los marcos normativos vigentes. En definitiva, lo que urge es avanzar en la idea fuerza del buen vivir y el buen convivir, no en el sentido neoliberal del lujo y de la ostentación sino del bienestar mínimo para la vida armoniosa y saludable, desde la concepción de los recursos puestos para la realización del pueblo.
En este marco es fundamental orientar las políticas públicas hacia el derecho al acceso de la vivienda, generando las condiciones y garantías en concordancia con aquello que menciona el Papa Francisco:“una casa para cada familia”.